<< Retour aux articles
Image

Servitude de cour commune et respect du PLU

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
19/05/2020
La constitution d'une servitude de cour commune ne permet pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme.
La servitude de cour commune (C. urb., art. L. 471-1 et s. et art. R. 471-1 et s.) a-t-elle pour fonction l'interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant ou, inversement, de s'affranchir des règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives à l'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives, alors même que celui-ci n'a pas expressément prévu cette possibilité ?
 
Saisi de cette question par un sénateur, le Gouvernement revient sur le régime de cette servitude.
 
Cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds et est instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d'accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire.
 
Elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du PLU, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie. La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du PLU, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude.
 
La ministre de Justice rappelle qu’une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (T. confl., 28 avr. 1980, n° 02160, SCI Résidence des Perriers). Sa constitution peut être aussi bien liée à l'octroi d'un permis de construire initial que d'un permis de construire modificatif (Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 93-15.169). En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d'une servitude de cour commune s'apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-27.086). 
 
L'institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d'urbanisme édictées dans l'intérêt général, tout en satisfaisant l'intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.  

Pour aller plus loin sur les servitudes de cour commune, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, notamment le n° 217.
Source : Actualités du droit